Certamente non tutte le situazioni possono essere trattate allo stesso modo, ma i pagamenti tardivi devono sempre essere tenuti sotto controllo dal proprietario, che deve sollecitare subito il pagamento per non far accumulare troppo il debito del conduttore. I tempi della giustizia non sono brevi e quindi occorre agire prontamente.

Se non è stato redatto un contratto scritto  oppure non è stato registrato all’Agenzia delle Entrate, il proprietario non potrà agire con il procedimento speciale di sfratto, ma dovrà considerare altre possibili azioni giudiziarie.

Dipende dai tempi del Tribunale competente, ossia di quello del territorio in cui si trova l’immobile. In linea di massima, tutto il procedimento, dalla notifica dell’atto di intimazione di sfratto sino allo sloggio effettivo dell’Ufficiale Giudiziario, può durare dagli otto ai dodici mesi, sempre che non vengano presentate opposizioni o istanze particolari dal conduttore, che comunque (nella migliore delle ipotesi) potrebbe lasciare spontaneamente l'immobile nel corso della procedura.

Il conduttore, all’udienza di convalida dello sfratto, può chiedere il "termine di grazia" quando si tratta di locazione ad uso abitativo. Il Giudice concede massimo 90 giorni per il pagamento dei canoni arretrati e delle spese legali e fissa udienza al termine del periodo di grazia per verificare il pagamento. 

Se il conduttore adempie puntualmente nel "termine di grazia" concesso dal giudice, può continuare ad abitare l’immobile ed il contratto resta valido ed efficace. La morosità può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio.

La questioni è alquanto complessa. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore.

Sui canoni venuti a scadenza e non percepiti accertati nel procedimento di sfratto, il problema è più complicato. 

Dopo la convalida il giudice stabilisce un termine per il rilascio dell’immobile, almeno di trenta giorni dalla convalida. 

Nel caso in cui l’immobile non sia rilasciato spontaneamente entro quel termine, l’avvocato si rivolgerà agli Ufficiali Giudiziari attivando l’esecuzione forzata.

Nel caso in cui nell’immobile ci fossero minori o disabili occorrerà adottare tutte le misure idonee e necessarie alla loro tutela Potrebbe anche essere necessaria la collaborazione tra Ufficiali Giudiziari e assistenti sociali. Tale circostanza determinerà inevitabilmente una dilatazione dei tempi.

Le spese legali sono a carico del conduttore che non paga il canone. Tuttavia, il proprietario dovrà anticiparle per andare a poi a recuperarle dal conduttore stesso. Per il recupero dei canoni di locazione vedi la domanda seguente.

È possibile chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo esecutivo già all’udienza di convalida dello sfratto, che consentirà poi di effettuare il pignoramento dei beni del conduttore moroso. Naturalmente, è necessario capire se il conduttore abbia o meno qualche bene da aggredire, per evitare di sostenere costi ulteriori inutilmente. In caso contrario, a nostro parere, qualora il debitore risultasse nullatenente, potrebbe convenire agire solo per la liberazione dell’immobile e non per il recupero del credito, probabilmente infruttuoso.